Fenntartható, értéknövelő projekteket fejlesztünk - interjú Gábosy Balázzsal, a Nhood Hungary Üzletfejlesztési, Kereskedelmi és Operatív Igazgatójával

Az idei évet a világjárványhoz kapcsolódó beszerzési nehézségek, az intenzív áremelkedés, a háborús konfliktus okozta általános bizonytalanság és az egyre inkább begyűrűző energiaválság jellemzi. Arról, hogyan tud eredményes maradni vegyes ingatlanszolgáltatással foglalkozó vállalatunk ebben a kihívásokkal teli makrogazdasági környezetben, az elmúlt időszak tapasztalairól, valamint a jövőbeni tervekről, célkitűzésekről a Nhood Hungary Üzletfejlesztési, Kereskedelmi és Operatív Igazgatójával, Gábosy Balázzsal beszélgettünk.

A Nhoodnál az operatív feladatok, ezen belül a bérbeadás, a marketing, a property management, a CSR, valamint a nagyobb ingatlanok értékesítése és az üzletfejlesztés tartozik hozzád. Melyik területen látod az elmúlt évben a legnagyobb kihívásokat?
2020 óta mindig valamire reagálnunk kell. Az idei év első félévében a makrogazdaságra a legnagyobb hatással az orosz-ukrán háborús helyzet volt. Ez olyan tekintetben nem érintett minket közvetlenül, mint a Covid, amikor be kellett zárni, de a válság hatásai az elkövetkezendő időszakban már érezhetőek lesznek, hiszen az energiaárak most emelkednek meg igazán. Az éttermeinknek  pedig az alapanyagárak drágulása már az első félévben is kihívást jelentett. Az infláció hónapról hónapra egyre magasabb, 15,6 % volt augusztusban. Ezt a rohamos emelkedést a bérlőink nyilván nem tudják követni az eladási áraikban, ami nehézségeket okoz. Azt sem látjuk még, hogy a dráguló energiaárak a bérlőinknél hogyan csapódnak le, illetve, hogy a fogyasztásra milyen hatással lesznek, mert a retail mindig egy később reagáló piac. A korábbi gazdasági válság során is az emberek még sokáig fogyasztottak, egy év kellett ahhoz, hogy ez visszaessen. Bízom benne, hogy most nem így lesz, de erre is fel kell készülni. Viszont, hogy pozitívumot is mondjak, a bérlői forgalmak az első félévben a nehézségek ellenére nagyon jól alakultak, hiszen az általunk üzemeltetett üzletek, szolgáltatók és éttermek átlagosan 27%-os forgalombővülést könyvelhettek el 2019-el összhasonlítva. Ha az inflációt nem számítjuk, ez akkor is egy körülbelül 10%-os nettó forgalomnövekedést jelent. A kimutatásaink összességében azt jelzik, hogy a kiskereskedelem mind az eladásait, mind a látogatószámait tekintve visszaállt a Covid előtti működésre. Azt azért hozzá kell tenni, hogy az általunk üzemeltetett bevásárlóközpontokat kevésbé érintette a járvány, hiszen azok a vásárlók, akik nem mertek belvárosi plázákba menni, a rendszeres élelmiszervásárlás, valamint a külvárosi helyszín, és a tágasabb, szabadtéri parkolóhelyek miatt az Auchan Korzókra a Covid alatt is ellátogattak.

Elmondtad, hogy az első félévben jól teljesítettek az Auchan Korzók bérlői, de nem beszéltünk arról, hogy volt-e fluktuáció?  
Jelen pillanatban a kiadottsági mutatónk 97,5 %-os. A fennmaradó 2,5 % is inkább technikai, többségük olyan üzlet, ami kevésbé vonzó területen van. Dolgozunk rajta, hogy ezeknek is megfelelő funkciót találjunk. Olyan mozgások történnek a bevásárlóközponton belül, hogy egy-egy bérlő koncepciót vált, és ezért nagyobb üzletet szeretne. Ahhoz, hogy ezt biztosítani tudjuk, meg kell mozdítanunk több bérlőt is. Ilyenek folyamatosan előfordulnak. Ugyanakkor az sem titok, hogy a járvány a divatáru szegmensnek nem igazán kedvezett, ezért tavaly a Promod és a Camaieu, míg idén az Orsay márka vonult ki Magyarországról és ezzel együtt tőlünk is. Az Orsay helyén egyébként nemrégiben egy Retro üzlet nyílt, úgyhogy azt látjuk, hogy egy-egy bezárás esetén is minőségi pótlást tudunk biztosítani, akár divatról van szó, akár például étteremről. Szerencsére a bérlőink alapvetően optimisták, és ha felkínálunk nekik egy-egy lehetőséget, élnek vele, szeretnének nálunk további üzletet nyitni. Azt, hogy a kereskedelmi partnereink elégedettek velünk egyébként egy nemrégiben készített bérlői felmérésünk is visszaigazolta. Arra a kérdésünkre, hogy az Auchan Korzó üzemeltetőjének szolgáltatásai jobbak vagy rosszabbak-e a versenytársakéhoz képest, a válaszadók többsége nagyon pozitív visszajelzéseket adott: a rugalmasság és a kapcsolattartás hatékonyságának szempontjából csaknem 90 %, az etikus hozzáállásra vonatkozóan 93 %, a helyszíneink gyermek és családbarát mivolta szempontjából pedig 77% gondolja azt, hogy jobbak vagyunk a versenytársainknál, míg az ügyvitelünk hatékonyságát a bérlőink több mint 90%-a találta pozitívnak.   

Sokat lehet olvasni a nagyobb bevásárlóközpontok felújításáról. Mi a helyzet az Auchan Korzók korszerűsítésével és mik a szempontok?
Korszerűsítésre a helyszíneinken folyamatosan szükség van. Ez egy komplex folyamat, az energiahatékonyságot, az üzemeltetést, a bérlői és a vásárlói igényeket mind figyelembe kell venni. Ezeknek a beruházásoknak a többsége nem annyira látványos. Szeptember kezdjük például öt helyszínünkön a tetőkre napkollektorok telepítését, melyek hosszútávon a fenntarthatóbb, energiahatékonyabb működést segítik. Ugyanakkor meg kell említeni, hogy a fejlesztéseinket jelentősen visszaveti a kivitelezési árak erőteljes drágulása. Jelenleg nehéz megvalósítani projekteket, mert nem lehet olyan magas bérleti díjat elkérni, mint amennyibe a beruházás a megemelkedett építőanyag árak miatt kerül, illetve az átfutási idő is hosszabb lett, és gyakran alapanyaghiánnyal küzdünk.

Említetted a bizonytalanságot az emelkedő infláció és az elszabaduló energiaárak miatt. Van-e válságforgatóköny az Auchan Korzók bérlői számára?  
Azt gondolom, az már önmagában is nagy segítség, hogy a legtöbb bevásárlóközponttal és kereskedelmi ingatlannal ellentétben - értem ezalatt az irodaházakat, üzletközpontokat, logisztikai helyszíneket - mi forintban számlázunk és a bérleti díjakat is forintban állapítottuk meg. Ez egy több mint 10 évvel ezelőtti döntés volt az akkori gazdasági válság miatt, amikor hasonlóan magas volt az euro-forint árfolyam. Emellett mi januárban az előző év indexe alapján indexáltunk, az alapján emeltük a bérleti díjakat, míg, ahogy említettem, a forgalomnövekedés ennél jóval magasabb volt. Ugyanakkor tisztában vagyunk vele, hogy a bérlők terhei továbbra is nőnek, hiszen az alapanyag és energiaárak emelkedése mellett az éttermeket, kisebb üzleteket szeptembertől a KATA módosítása is érintheti. Ebben a helyzetben, amennyire tudunk, igyekszünk támogatóak lenni, ahogy azt eddig is tettük.

Beszélgessünk most a lakáspiacról, ami 2022-ben elég erősen indult, azóta a kezdődő válság hatására a lakások eladása némileg lelassult. A Nhood-nál hogyan alakult az elmúlt fél év?
Pozitív tapasztalatokról számolhatok be, ugyanis nagyon jó első félévet zárt a kecskeméti Boróka Lakópark ingatlanfejlesztésünk. A második, C-D ütemben már csak néhány eladó lakás van, és rövidesen elkezdjük a harmadik ütem értékesítését is. Az érdeklődés rendkívül erős volt a lakásaink iránt, ami azt mutatja, hogy jó minőségű, megbízható fejlesztő által épített ingatlanokra van igény, ezért optimisták vagyunk a következő ütemmel kapcsolatban is. Az eladott lakásaink tulajdonosainak 25%-a hiteles, 75%-a pedig készpénzes vevő. Ez nem meglepő, hiszen a jegybanki alapkamat az elmúlt hónapokban emelkedett, augusztusban 11,75% volt, ezért a lakáshitelek is jelentősen megdrágultak. Ez a saját célra, hitellel vásárlókat visszaveti, a magas infláció a készpénzes befektetőket viszont az ingatlanvásárlás felé hajtja. Fontos megemlíteni, hogy az áraink Budapesthez képest még mindig kedvezőek, az 1+3 félszobás lakás esetében 790.000 forintos négyzetméter áron értékesítünk, ami a fővárosban egy hasonló méretű újépítésű ingatlannál legalább a duplája lenne. Célunk ezzel a projekttel, hogy Kecskeméten egy új, minden igényt kielégítő városközpontot alkossunk meg a külvárosban. Ez egyébként a Nhood víziójához kapcsolódik, és minden projektünkben megjelenik. Olyan városi alközpontok létrehozására törekszünk, ahol az emberek 15 percen belül minden szükségletüknek eleget tehetnek, legyen az lakhatás, bevásárlás, szolgáltatások vagy akár szabadidős és kulturális tevékenység. Ennek megfelelően Kecskeméten vegyes funkciójú épületegyütteseket tervezünk létrehozni, ahol a lakások mellett üzletek, éttermek és kávézók is kialakításra kerülnek, illetve a helyi önkormányzattal együttműködve további szolgáltatások is megjelennek és az általunk üzemeltetett helyi Auchan Korzón további bővítést is tervezünk.

2021 januárjában alakult meg a Nhood ingatlanszolgáltató vállalat. Hol tartunk most?
A fő irány jelenleg elsősorban a Ceetrus és az Auchan portfólió értékének növelése, ehhez kapcsolódóan számos projektünk van előkészítés alatt. Említettem a kecskeméti ingatlanfejlesztést, de hasonló az óbudai fejlesztésünk, ahol szintén egy új városnegyed létrehozását tervezzük a Nhood víziójával összehangban. Terveink szerint vegyes funkciók, üzletek, szabadidős létesítmények, éttermek, co-working iroda, hotel és kollégiumok is megvalósításra kerülnek. Emellett van egy budaörsi strip mall projektünk, ahol szintén kereskedelmi funkciókat valósítunk meg 16.000 m2-en. A nyitást 2024-re tervezzük. Dunakeszire is tervezünk egy bővítést, ahol az Auchan épületében új kereskedelmi egységek nyílnak, ennek az átadása szintén 2024-ben várható. Emellett Dunakeszin egy tanösvény is kialakításra kerül védett területen, a természeti értékek megőrzésével. Itt tulajdonképpen egy szabadidős funkció valósul meg a bevásárlóközpont mellett a Duna-Ipoly Nemzeti Park Igazgatósággal együttműködésben éttermekkel, játszótérrel. A projekt már engedélyeztetés alatt van, és remélhetőleg igazi látványossága lesz a helyi Auchan Korzónak. Aki majd ellátogat ide, az a vásárlás mellett ebédelhet, a gyerekek a játszótéren játszhatnak, és az egész család a helyi állat- és növényvilágot is megismerheti. Ezt a zöldterület fejlesztést már 2023-ban szeretnénk átadni.

Mik a távolabbi célkitűzések, tervek?

Célunk, hogy az általunk kezelt ingatlanvagyon értéke folyamatosan nőjön, minőségben is, mind a bérlői összetétel, mind pedig az általunk fejlesztett fenntartható, zéró karbonlábnyom működésre törekvő projektek tekintetében. Emellett szeretnénk a Nhood ismertségét tovább növelni, és minél széles körben hasznosítani azt a know how-t, amivel a csapatunk rendelkezik. Szeretnénk egyértelművé tenni, hogy a Nhood értéknövelő, az emberek és a bolygó jólétét egyaránt figyelembe vevő innovatív, komplex ingatlanpiaci szolgáltatásokat nyújt, és a Ceetrus-Auchan portfólió kezelése mellett további ügyfelek projektjeinek megálmodására, megvalósítására, bérbeadására, üzemeltetésére is nyitott. Az Auchan Korzókra vonatkozóan nagyon jó lenne, ha a korábban említett 10% körüli nettó forgalomnövekedést tudnánk tartani a teljes évre vonatkozóan. Fel vagyunk rá készülve, hogy a következő egy-másfél év nehezebb lesz, de az általunk kezelt portfólió már a Covid alatt is bizonyította, hogy válságálló. Bízunk benne, hogy a bérlői összetételünk továbbra is vonzó és szívesen jönnek hozzánk vásárolni az emberek. Reméljük azt is, hogy az optimizmus megmarad a piacon, a bérlők előre tekintenek 2023-24-25-re, és azokra a projektekre, melyek nálunk az elkövetkezendő években nyílnak meg, meg tudunk állapodni nemzetközi, a vásárlók számára izgalmas bérlőkkel, akik hisznek abban, hogy velünk érdemes új üzletet nyitni.